Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру и можно ли это сделать вообще? Можно. Продажа квартиры с обременением (ипотекой) – это обычная сделка, и она не несет в себе рисков более, чем покупка (продажа) «чистой» недвижимости. Документально такая сделка конечно сложнее и она более растянута по времени, но при профессиональной поддержке специалистов рынка недвижимости эти факторы возможно свести к минимуму.

При принятии решения о продаже ипотечной недвижимости продумайте алгоритм своих действий, чтобы не нести неоправданные риски и лишние расходы. Первоначально изучите Ваш кредитный договор. Наличие срока моратория на погашение кредита досрочно или штрафов может внести корректировки в сроки реализации имущества, но в случае продажи квартиры из-за невозможности более обслуживать кредитный долг, Банки чаще всего идут на уступки. Далее – визит в Банк для получения письменного согласия с продажей предмета залога. Сотрудники кредитной организации расскажут вам обо всех условиях и необходимых для Банка документах. Существует несколько основных способов продажи ипотечной квартиры.

Способ первый – самостоятельная продажа объекта недвижимости. Когда получено согласие Банка и определена сумма задолженности по кредиту Вы с покупателем заключаете нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Далее необходимо оформить договор задатка (образец такого договора размещен здесь), который должен содержать сумму сделки (стоимость квартиры и сумму задолженности продавца по ипотечному кредиту), порядок расчетов и срок, за который продавец обязан переоформить квартиру. Затем покупатель перечисляет сумму задатка в Банк на счет продавца. Для уверенности покупателю лучше это делать по средствам безналичных расчетов и от своего имени. Кроме того, до оплаты долга можно обратиться к нотариусу, где продавец на сумму долга напишет завещание оплаченной доли в квартире. Когда сделка пройдет, завещание аннулируется. После получения денежных средств Банк закрывает кредит, выдает продавцу письмо об отсутствии перед ним задолженности и закладную. В Регистрационной службе сдать документы на снятие обременения, регистрацию договора купли-продажи и переход права собственности на квартиру можно будет в один день.

При расчетах по сделке можно использовать банковскую ячейку: до заключения договора купли-продажи покупатель закладывает денежную разницу между полной стоимостью квартиры и суммой задатка в банковскую депозитарную ячейку с определенными условиями доступа. Ячейку можно открыть в любом коммерческом банке, предоставляющем подобную услугу. Условием доступа к денежным средствам в ячейке является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи (и/или свидетельства о собственности на нового владельца).

Таков примерный порядок, когда покупатель оплачивает наличными, а если он сам с ипотекой? В данном случае покупатель должен обладать первоначальным взносом наличных денежных средств не менее суммы Вашей задолженности по ипотеке, а его банк-кредитор одобрить такую сделку именно с Вашей квартирой. Если эти условия выполняются, тогда следует:

Сообщить своему Банку о намерении продать квартиру и досрочно погасить кредит;
Заключить договор задатка и заверить его у нотариуса. В договоре указать, что покупатель приобретает квартиру за счет кредитных средств конкретного банка;
Покупатель погашает долг по ипотеке в Банке;
Продавец с представителем Банка обращается в регистрационную палату и снимает обременение.

Подготовить документы для банка покупателя:

Выписка из ЕГРП;
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
Выписка из домовой книги (справка об отсутствии прописанных лиц в квартире);
Независимую оценку квартиры (ее можно заказать в лицензированных компаниях, список которых предоставляет банк). Стоимость оценки начинается от 3,500 рублей и обычно оплачивается Покупателем;
Копия свидетельства о праве собственности на недвижимость;
Банковские реквизиты Продавца для перечисления денежных средств банком Покупателя после оформления сделки;
Другие документы, предусмотренные требованиями Банка Покупателя;
Зарегистрировать договор купли-продажи в УФМС.

Когда Покупатель планирует оплатить квартиру в т.ч. за счет кредитных средств, но у него еще нет положительного решения банка, ему можно предложить покупку ипотечного кредита. Банк проводит оценку покупателя как нового заемщика. Происходит переоформление кредита на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру. Данный способ не популярен и банками почти не используется.

Способ второй - продажа объекта недвижимости с помощью Банка. Порядок действий тот же самый, что и в первом варианте, только поиском покупателя, составлением предварительного соглашения, открытием банковских ячейки, снятием обременения и т.д. занимаются сотрудники Банка. Важно понимать, что Банку главное вернуть свои денежные средства в размере основного долга, процентов и пеней (при наличии), поэтому поиском лучшего для Вас и наиболее выгодного предложения Банк заниматься не станет. Возможно, что при продаже залогового имущества Вы еще будете должны банку погасить часть оставшейся кредитной задолженности. Поэтому, если продажа квартиры обусловлена снижением или полной потерей платежеспособности, не стоит затягивать с продажей имущества и процесс поиска покупателя начать до образования просроченных платежей.

Способ третий - продажа объекта недвижимости уже без обременения. Если сумма задолженности по ипотеке небольшая, Вы можете погасить ее, взяв потребительский кредит. Это самый легкий способ, т.к. продажа недвижимости осуществляется в обычном порядке.

Способ четвертый – замена залога. В данном случае взамен действующего залога Вам необходимо предоставить Банку новую равноценную или более дорогую по стоимости недвижимость. Это возможно, если Вы меняете ипотечную квартиру с целью расширения жилплощади или переезда в другой район города. При продаже ипотечной квартиры Вы одновременно приобретаете новую и передаете ее в залог. Сумма действующего ипотечного кредита и остальные условия кредитного договора остаются неизменны.

Какой бы способ продажи ипотечной недвижимости Вы не выбрали, специалисты нашей компании помогут Вам просчитать все мелочи заранее, чтобы Вы не остались в нулях или даже минусе.

Статьи по теме:

Продажа недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала или военной ипотеки

Перечень документов при продаже квартиры

Как выписаться из квартиры.

Как выписать несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Что необходимо знать о квартире Покупателю.

Задаток.

Как написать расписку.